車位歸屬有了明確規(guī)定別被蒙在鼓里

　　小編說：在買車日益頻繁的今天，車位問題也日漸突出，某些社區(qū)更是圍繞著車位的使用情況甚至權(quán)屬問題而與物業(yè)產(chǎn)生了糾紛。需要注意的是，小區(qū)里的車位并非都屬于開發(fā)商或者物業(yè)，業(yè)主是有權(quán)處置的。

　　根據(jù)我國出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定。

　　開發(fā)商無權(quán)私自售租業(yè)主共有的車庫

　　若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的車庫私自出售或出租，開發(fā)商屬于無權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。在購買車位后，一定要及時進(jìn)行所有權(quán)變更登記。

　　出現(xiàn)以下情況，車位屬業(yè)主共有

　?、?地下車位的面積已經(jīng)計入公攤面積，那么業(yè)主購買的房子的建筑面積，就含有這部分公攤面積，而且購房的時候已經(jīng)支付了相應(yīng)的房款。

　　② 地面車位的性質(zhì)是土地使用權(quán)。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。

　?、?小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確車庫作為公共配套設(shè)施的功能。

　　④ 不屬規(guī)劃車位的，比如說公共道路，后來劃成車位，供業(yè)主停車。這種車位，屬于全體業(yè)主共同共有的。

　?、?《物權(quán)法》第七十四條對此明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　如停車位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書，則可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進(jìn)行處分。

　　5種車位不能進(jìn)行買賣

　　⒈小區(qū)的公共空地

　　小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

　　2.無約定的地下車位

　　地下車位建筑面積未分?jǐn)偅议_發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。

　　在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　3.已被公攤的地下車位

　　如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_發(fā)商就無權(quán)出售?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>

　　因此若不能辦理產(chǎn)權(quán)，車位買賣合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

　　這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有(小區(qū)配套設(shè)施)，可由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用。

　　4.人防工程禁止開發(fā)商銷售

　　沒有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢?當(dāng)然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。

　　根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

　　5.銷售使用權(quán)超過20年屬于欺詐

　　根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M者租賃車位，即所謂的銷售使用權(quán)，最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

　　凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。