因城施策 全年各地樓市微調(diào)不斷

　　2019年以來，在“房住不炒”的背景下，融資收緊，限購政策不放松依然是房地產(chǎn)政策的主旋律。從各地來看，針對樓市的具體情況各地出臺(tái)了有針對性的政策，包括針對人才進(jìn)行限購政策的微調(diào)，對住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整，反映出“因城施策”的特征。同時(shí)，集體土地入市迎來政策性的突破。在區(qū)域發(fā)展方面，粵港澳大灣區(qū)和長三角一體化規(guī)劃的出臺(tái)成為今年區(qū)域發(fā)展的亮點(diǎn)。

　　1 融資收緊

　　今年4月份，中央政治局會(huì)議釋放地產(chǎn)融資收緊政策信號(hào)。5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。7月，發(fā)改委要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，房企海外發(fā)債融資環(huán)境緊縮。8月，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開發(fā)貸額度控制在2019年3月底時(shí)的水平。從全年來看，發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會(huì)陸續(xù)出手對房地產(chǎn)信托、房企海外發(fā)債、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等融資環(huán)節(jié)釋放加強(qiáng)監(jiān)管信號(hào)。

　　點(diǎn)評：融資政策收緊，是房地產(chǎn)調(diào)控政策在金融端的體現(xiàn)，收緊房企的“錢袋子”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　2 多地調(diào)整棚改政策

　　2019年“兩會(huì)”時(shí)，多地下調(diào)棚改目標(biāo)。根據(jù)“新三年棚改計(jì)劃”，2018年-2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套。繼2018年后，2019年、2020年棚改目標(biāo)預(yù)計(jì)完成920萬套，年均460萬套，相比于之前目標(biāo)有所降低。同時(shí)，2019年，政府購買棚改模式取消，鼓勵(lì)國開行、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。

　　點(diǎn)評：因地制宜地推行棚改政策，既盡力而為，又量力而行。

　　3 定向人才政策頻現(xiàn)

　　今年以來，從全國范圍看，超過160個(gè)城市對外發(fā)布了各種類型的人才政策，與2018年同期相比上漲幅度超過40%，大部分城市人才政策和住房政策有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容包括針對特定的人才予以放寬購房資格、調(diào)整限購條件、增加購房、租房補(bǔ)貼等。

　　另外，有超30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了新的落戶政策，廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長沙等市，相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等做出規(guī)定。

　　點(diǎn)評：在“房主不炒”的背景下，隨著更多城市“定向”放寬人才購房限制，對樓市的影響力度越來越小。

　　4 推進(jìn)老舊小區(qū)改造

　　今年《政府工作報(bào)告》對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署。住建部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。7月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷稱，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其中包括推動(dòng)地方創(chuàng)新改造方式和資金籌措機(jī)制等。按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌集改造資金。

　　點(diǎn)評：老舊小區(qū)改造是民生工程，提高了人民的生活居住條件。

　　5 集體土地入市

　　今年8月，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點(diǎn)。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用。

　　點(diǎn)評：新《土地管理法》取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙。

　　6 深圳調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)

　　11月11日，深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅，這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅。深圳市住房和建設(shè)局表示，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　深圳市此前適用的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年公布實(shí)施，其中，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(不同區(qū)域的上限介于200萬元至490萬元之間)。隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。

　　點(diǎn)評：隨著形勢的變化，及時(shí)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。

　　7 粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要發(fā)布

　　今年2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注。其中明確，打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群，有利于豐富“一國兩制”實(shí)踐內(nèi)涵，進(jìn)一步密切內(nèi)地與港澳交流合作，為港澳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及港澳同胞到內(nèi)地發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)，有利于進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，建立與國際接軌的開放型經(jīng)濟(jì)新體制，建設(shè)高水平參與國際經(jīng)濟(jì)合作新平臺(tái)。

　　點(diǎn)評：新的高度、新的開放、新的藍(lán)圖。

　　8 長三角一體化發(fā)展規(guī)劃發(fā)布

　　12月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》。其中明確提出，到2025年，長三角一體化發(fā)展取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?？缃鐓^(qū)域、城市鄉(xiāng)村等區(qū)域板塊一體化發(fā)展達(dá)到較高水平，在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)等領(lǐng)域基本實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展，全面建立一體化發(fā)展的體制機(jī)制。

　　點(diǎn)評：長三角一體化發(fā)展迎來新機(jī)遇。

　　9 各地調(diào)整住房公積金貸款

　　今年以來，各地在“因城施策”政策的指導(dǎo)下，對住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整。例如，5月，西安暫停西安地區(qū)以外購房提取公積金，同時(shí)公積金貸款最高額度下調(diào)，倍數(shù)降至15倍;9月，無錫進(jìn)一步收緊了公積金貸款額度，個(gè)人最高貸款額度降至30萬元;12月，鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。而有些城市也對公積金貸款的條件作出調(diào)整，例如，今年1月，長沙出臺(tái)住房公積金新政，明確需要繳存滿1年才能申請貸款。

　　點(diǎn)評：住房公積金貸款政策的調(diào)整也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一環(huán)。

　　10 發(fā)展住房租賃市場

　　7月，財(cái)政部、住建部發(fā)布《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單公示》，明確北京、長春等16個(gè)城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍。住建部部長王蒙徽在新聞發(fā)布會(huì)上表示，大力發(fā)展和培育住房租賃市場，總結(jié)推廣12個(gè)城市住房租賃試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問題。

　　點(diǎn)評：租購并舉，“兩條腿”走路解決住房問題。