武漢50億住宅維修金有望劃歸業(yè)主管理

　買房時，每戶都會繳納住宅維修金，為房屋將來維修用。武漢目前已交存近50億元住宅維修金，但絕大部分存在賬上“睡大覺”。

　　昨日，武漢市法制辦在官方網(wǎng)站上發(fā)布《武漢市住宅專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(網(wǎng)址)，該辦法旨在為50億元住宅維修金“松綁”，業(yè)主可自行管理小區(qū)住宅維修金。市民可于10月29日前通過信函或網(wǎng)上提交的方式，對意見稿提出修改建議。

　　出臺背景

　　50億維修資金“睡大覺”

　　原因：業(yè)主申請困難

　　武漢從2000年起開始征收房屋公共維修資金以來，征收了近50億元，而這筆資金目前動用了2000多萬元。而在現(xiàn)實生活中對應(yīng)的則是一個“悖論”：一方面部分房屋維修急需資金，另一方面是大量維修基金躺在賬戶上睡大覺。業(yè)內(nèi)人士指出，房屋維修金難以申請是這一“悖論”的主因。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房屋維修利用率低下還有另外四個原因：1、業(yè)主人心不齊;2、過去維修資金由武漢住宅專項維修資金管理機構(gòu)管理，沒有劃轉(zhuǎn)各小區(qū)的業(yè)主大會;3、不少居民不知道在購房時交了房屋維修基金;4、武漢目前住宅房屋維修的高峰期還沒到，不少小區(qū)還處于開發(fā)商的5年“保修期”內(nèi)。

　　新規(guī)亮點

　　交存標(biāo)準(zhǔn)略有變化

　　業(yè)主低于國標(biāo)，開發(fā)單位有所上升

　　意見稿規(guī)定，商品住宅期住宅專項維修資金交存分別由開發(fā)建設(shè)單位按物業(yè)總規(guī)模建安造價1.5%(配電梯按2.5%)交存，購房者按每平方米建筑面積建安造價5%交存。

　　2007年建設(shè)部、財政部165號令規(guī)定購房者期交存比例為5%至8%，武漢從2008年11月起規(guī)定該比例為5%，此次無變化。但是上述165號令未明確開發(fā)單位交存比例，以往武漢每年以物業(yè)結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，交存比例在每平方米49元至73元，此次按總規(guī)模計算，有開發(fā)商表示交存比例略有提升。

　　使用范圍更加明晰

　　包括電梯、監(jiān)控、消防設(shè)施等

　　與以往文件相比，意見稿對住宅維修資金使用的范圍作出十分明細(xì)的限定。住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造涵蓋了滲漏、外墻、電梯、避雷設(shè)施、監(jiān)控、消防設(shè)施、排水等方面。

　　同時對不得列支維修資金的項目也作出規(guī)定：應(yīng)由開發(fā)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和當(dāng)事個人承擔(dān)的相關(guān)費用不得列支，應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線等也不列支。

　　旨在破解申請難題

　　維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理

　　雖然2007年財政部文件規(guī)定可以將業(yè)主交存維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會使用，但如何劃轉(zhuǎn)，劃轉(zhuǎn)后如何使用卻無詳細(xì)操作流程。而此前的相關(guān)規(guī)定則無“劃轉(zhuǎn)”一說。近年各地出現(xiàn)維修資金使用難，主要是劃轉(zhuǎn)難操作。

　　此次意見稿給出操作方案：維修資金劃轉(zhuǎn)需要占建筑面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主表決同意，并對維修資金管理事項達(dá)成一致，業(yè)主委員會可到選定的專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，業(yè)主委員會再向房管部門申請通過后，武漢市住宅專項維修資金管理機構(gòu)在10個工作日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

　　至于動用維修資金，要業(yè)主大會通過使用方案并到房管部門備案，可直接從專戶管理銀行轉(zhuǎn)賬給維修單位。

　　確保維修資金安全

　　劃轉(zhuǎn)后業(yè)主可查詢余額及明細(xì)

　　意見稿規(guī)定，業(yè)主委員會主任為住宅專項維修資金管理責(zé)任人，維修方案通過業(yè)主大會后，需到房管部門備案通過方能以業(yè)委會名義通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)費用至維修單位，不能支取現(xiàn)金。

　　工程結(jié)束后業(yè)委會需公布維修費用決算情況，每年至少一次公布資金交存、使用、增值明細(xì)，專戶管理銀行應(yīng)定期向管理機構(gòu)和業(yè)委會發(fā)送資金對賬單，并建立查詢制度，接受業(yè)主查詢余額及使用明細(xì)。如業(yè)委會或物業(yè)單位挪用維修資金，房管部門有權(quán)追回資金沒收違法所得，并處兩倍以下罰款。構(gòu)成犯罪者將追究刑事責(zé)任。

　　官方解讀

　　武漢市法制辦：

　　讓居民更方便用上維修金

　　昨日，武漢市法制辦相關(guān)人士說，意見稿對維修金的使用具有很強的可操作性，使用的基本原則是“方便快捷、公開透明”——小區(qū)成立業(yè)主大會，小區(qū)的維修金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理，業(yè)主大會通過后，可以使用維修金，對小區(qū)公共部位需要維修的地方進(jìn)行維修。

　　房管部門：

　　“兩個三分之二”維護(hù)公平

　　武漢市房管部門負(fù)責(zé)人表示，意見稿強調(diào)占有建筑物總面積三分之二且占總?cè)藬?shù)三分之二作為業(yè)主大會表決劃轉(zhuǎn)維修資金條件。這樣規(guī)定是為了突出公平。因為每個小區(qū)房屋戶型不同，當(dāng)大戶型業(yè)主群體有需求時，面積超過三分之二可能人數(shù)很少;反之小戶型群體有需求時，人數(shù)超過三分之二但面積不足。同時強調(diào)兩個條件是為了業(yè)主大會民主決議的公平，符合絕大多數(shù)業(yè)主的利益。