房貸利率繼續(xù)上浮？2018剛需買房雪上加霜！

     相信近期大家對于房貸利率上調(diào)的消息也是有所耳聞。沒錯，2月伊始，廣州的國有四大行工農(nóng)建中就同時發(fā)聲，宣布首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。對比去年此時，廣州的大部分銀行還都是在執(zhí)行85折的貸款利率。也就是說去年買房，一年期的利率大概是在4.16%，今年是5.4%了。

     這又能說明什么呢？

     我們不妨來計算一下，假如我是首套房貸款100萬，30年。

     按照2017年的利率折扣，月還款4869元，總支付給銀行的利息是75萬。

     按照現(xiàn)在的最新利率，月還款5609元，總支付給銀行的利息是102萬。

     每月還款多出了740，總的利息多出了27萬。

     這還只是貸款100萬的情況，那如果是200萬，300萬甚至更多呢？

     因此，這也就印證了任志強的一句話：不管房價有沒有下降，總之購房者花的錢是越來越多了。那是只有廣州如此嗎？其它城市目前情況又是如何呢？

     北京：目前各家銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行基準上浮5%-10%。截止1月底，北京的多家銀行包括工農(nóng)中建四大行在內(nèi)的11家銀行仍執(zhí)行首套房基準利率上浮5%，執(zhí)行上浮10%的有13家。

     深圳：從2017年年底開始，深圳多家銀行就已經(jīng)普遍執(zhí)行基準上浮10%。截止目前，包括工農(nóng)建中四大行在內(nèi)的多家已經(jīng)達成一致，首套上浮10%，華潤銀行已經(jīng)停止放貸。

     上海：對比幾大一線城市，上海的確屬于冷靜的一方，目前仍有不少銀行可以申請到房率利率折扣，不過是對申請人的資質(zhì)審核更加嚴格了。比如四大行可以申請到9~9.6折的優(yōu)惠利率，且沒有一家銀行停止放貸。

     此外也有部分二線城市開始上調(diào)房貸利率，比如蘇州、南京、武漢，其浮動力度并不輸于幾大一線城市。

     按照我們以往的經(jīng)驗，四季度多是房貸的緊縮期，一季度多是房貸額度最充裕的時候，拿到折扣房貸利率的可能性也會更大。而今年卻恰恰相反，剛一開年，就遭遇了房貸“霜凍期”。

     對此，我們不禁惶恐，這樣的狀態(tài)還會持續(xù)嗎？又或是還會升級嗎？

     我想很大概率上答案是肯定的。

     根據(jù)國泰君安證券的數(shù)據(jù)分析，受政策調(diào)控影響，住房貸款利率在 2017 年初就已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢，但考慮到對于樓市的影響，利率整體仍處于較低的水平。但隨著調(diào)控政策的不斷升級，為了配合限購限貸政策，各大銀行對于住房按揭態(tài)度逐步謹慎起來。

     由上圖可以很直觀的看出，貸款利率從 2017 年初就開始保持持續(xù)上行的趨勢，2017 年 9 月的個人住房貸款加權(quán)平均利率約為 5.01%。但和之前的情況對比，該利率仍然處于較低的水平，從這個角度來看，很大概率上利率是會繼續(xù)上浮的。

     此外，結(jié)合2018年嚴防金融風險、金融去杠桿的政策基調(diào)，整年的貸款額度都將陸續(xù)收緊，尤其是對于首付貸、抵押貸和消費貸等業(yè)務的查處和監(jiān)管力度也會進一步加大。

     買房越難越難，那我們該住哪？

     眾所周知，從十九大的召開到去年年底中央經(jīng)濟工作會議的召開，“租售并舉”無疑成了房地產(chǎn)發(fā)展的指導大綱。諸如新增地塊（含集體用地）建設(shè)、新項目配建、國企盤活閑置土地、商辦改租賃等多重政策陸續(xù)出臺。而在金融市場，一直深耕住房按揭貸款的四大行，也開始像租賃市場靠攏過來。

     而這一點從銀行的產(chǎn)品定價上就已經(jīng)初見分曉了。

     例如，今年1月3日，建設(shè)銀行深圳市分行率先推出全國首個個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。執(zhí)行基準利率，一年期貸款利率是4.35%。而其在深圳的首套房貸利率政策則是基準上浮10%，約為5.4%。對比之下，租房和買房利率差了整整1.05個百分點。

     再比如廈門，中行去年11月試水的首筆用于租賃住房的貸款就執(zhí)行的是基準利率。

     而實際上，從2017年10月底開始，部分商業(yè)銀行陸續(xù)通過為房企提供用于住房租賃業(yè)務的信貸支持的方式開始進軍住宅租賃市場。

     比如，2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。

     今年的1月18日，農(nóng)行北京市分行與北京市保障房中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項目開發(fā)。

     由此，我們不難推測，在2018甚至于是2019年，針對于住房交易市場，類似于對開發(fā)商停止開發(fā)貸，對居民提高首套房貸款利率等政策，其審核力度之后會更加嚴格。針對于住房租賃市場，開發(fā)貸和個人租房貸款業(yè)務將迎來春天，從金融角度來推動“租售并舉”的相對平衡。