今年房價(jià)還會(huì)漲嗎？富人已撤離，窮人還在進(jìn)

　　一、開發(fā)商和銀行的千絲萬縷

　　我經(jīng)常看到有人說“你不知道，現(xiàn)在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區(qū)十幾萬一平很多人瘋搶。”

　　剛好家里有人搞貸款的，有個(gè)事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價(jià)格是怎么做起來的，那就是開發(fā)商自己買自己的房，以下說說操作流程：

　　比如是開發(fā)商A，開盤了100套房，每套售價(jià)100萬，那就是1億的資金量，對(duì)吧?現(xiàn)在一開盤，我直接把價(jià)格報(bào)到200萬，暫時(shí)沒人買怎么辦?ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經(jīng)理的老丈人，用他們的身份以200萬的價(jià)格買下來，由房產(chǎn)公司付首付、并還房貸，同時(shí)，另外簽一份合同，把房子抵押給房產(chǎn)公司老板控股的法人單位B。

　　然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因?yàn)檫@些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評(píng)估認(rèn)為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個(gè)資金再拿來還房產(chǎn)公司A的月供，公司就可以有大量的現(xiàn)金流，然后坐等房子慢慢賣......

　　你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道，但為什么不管?因?yàn)榉抠J是銀行最主要和穩(wěn)定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務(wù)，拿不到獎(jiǎng)金。

　　中間有幾年貸款卡得比較嚴(yán)，加上當(dāng)時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也還過得去，還有很多其他企業(yè)借錢，房產(chǎn)公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。

　　從去年開始，實(shí)體企業(yè)，尤其是南方幾個(gè)省的制造業(yè)企業(yè)大規(guī)模倒閉潮，導(dǎo)致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。(之前溫州最大的眼鏡廠，就是因?yàn)橘J不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學(xué)在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經(jīng)把廠區(qū)掛牌了。)

　　這時(shí)候，房產(chǎn)公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們?那不等于卡死自己嗎?

　　加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡，南方幾省大量原來手里還有點(diǎn)錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢?工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩(wěn)妥。

　　于是兩方合力，就成了現(xiàn)在的房產(chǎn)泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。

　　所以你現(xiàn)在去深圳的一些新開樓盤，價(jià)格特別離譜，動(dòng)不動(dòng)十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業(yè)主”本人住，房產(chǎn)公司A會(huì)租出去，租戶的租金也不會(huì)打給“業(yè)主”本人。

　　高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業(yè)主”是大老板，手上很多處房產(chǎn)，對(duì)價(jià)格不敏感等等。

　　當(dāng)然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會(huì)遇到的“我的朋友”。

　　多說兩句，房產(chǎn)業(yè)最早這個(gè)玩法是從誰那兒學(xué)來的呢?師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發(fā)展，此乃后話。

　　比如，曾經(jīng)臭名昭著的“資本運(yùn)作”就曾經(jīng)干過什么事呢?偽造了紅頭文件，然后買斷了百度上所有關(guān)鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水軍做公關(guān)，你只要一搜索關(guān)鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領(lǐng)導(dǎo)特批的改革試點(diǎn)項(xiàng)目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。

　　這個(gè)事到后來東窗事發(fā)，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級(jí)知識(shí)分子。

　　二、"影子業(yè)主"無處不在

　　前些年不限購，曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產(chǎn)的事，那會(huì)兒身份資料還挺便宜，因?yàn)闆]有限制，后來因?yàn)橄拶?，這種有購房資格但買不起房的人(很多是本地屌絲，或者離異無房的)就被炒起來了，通常一個(gè)人可以掛兩套房產(chǎn)(如果是單身的話)。

　　有些人問，不對(duì)啊，我剛看的二手房，也是這種天價(jià)啊，那是怎么回事呢?接下來解釋下這種情況。

　　前面說了，房產(chǎn)公司A賣出的1101的房，業(yè)主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個(gè)“影子業(yè)主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個(gè)傀儡，實(shí)際的房東是法人公司B。

　　我有一年想買房的時(shí)候曾經(jīng)接觸過一對(duì)小夫妻(當(dāng)時(shí)還沒限購)，本地土著，大專學(xué)歷，一接觸就知道是處于社會(huì)底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機(jī)會(huì)，而且房子也不是回遷房。

　　當(dāng)時(shí)我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們?cè)谶@個(gè)小區(qū)還有好幾套，你可以看看，我當(dāng)時(shí)就有點(diǎn)納悶，因?yàn)檫@是個(gè)新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應(yīng)該也不會(huì)太好。

　　果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時(shí)間 。

　　三、數(shù)據(jù)知道真相

　　另外我再分享一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　為了衡量一線城市房價(jià)有多瘋狂，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》以地區(qū)分類，求出了各地的平均數(shù)，數(shù)據(jù)來源為同花順iFinD數(shù)據(jù)庫。

　　去年2月份，北京二手房均價(jià)40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)405.32萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8.5倍(北京董事長、總經(jīng)理平均年薪47.6萬元)，即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在北京買一套房子。

　　去年2月份，上海二手房均價(jià)40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)402.67萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的9倍(44.6萬元)，即不吃不喝9年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在上海買一套房。

　　去年2月份，深圳二手房均價(jià)46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)461.3萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8倍(57萬元)，即不吃不喝8年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在深圳買一套房。

　　也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

　　而去年的A股市場(chǎng)，有40%的企業(yè)凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個(gè)經(jīng)濟(jì)畸形已經(jīng)嚴(yán)重到什么程度了。

　　四、買還是不買,天價(jià)都在那

　　1、那么有房產(chǎn)的客官們又說了，現(xiàn)在已經(jīng)有更先進(jìn)的玩法，我說的這套已經(jīng)不流行了，這個(gè)有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會(huì)有更先進(jìn)的玩法，也算是金融創(chuàng)新吧，美國次貸不也是創(chuàng)新么?大家可以搜一下“中國次貸危機(jī)”的百度百科，里面比我說得詳細(xì)專業(yè)。

　　2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統(tǒng)一說一下我的觀點(diǎn)，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結(jié)果，是掏空了中小城市的資金池。

　　一線，從所有地方吸血

　　二線，從三四五線吸血

　　以此類推......

　　至于可不可以買，我就說一點(diǎn)，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當(dāng)成投資一買變N套。

　　下面具體說道說道，看到后臺(tái)很多讀者都在說：

　　真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對(duì)。

　　這個(gè)論調(diào)有點(diǎn)類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢?反正在民間。

　　提前說個(gè)觀點(diǎn)，我從來不否認(rèn)有錢人階層的存在，因?yàn)楣ぷ髟颍瑫?huì)經(jīng)常和一些官、富二代接觸，對(duì)他們的生活狀態(tài)非常之了解，包括他們一些人的財(cái)務(wù)狀況，有機(jī)會(huì)單獨(dú)拎出來說說。

　　問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請(qǐng)?jiān)徱粋€(gè)嚴(yán)肅金融從業(yè)者的強(qiáng)迫癥。

　　什么叫多?你說我們學(xué)校有50個(gè)考上武漢大學(xué)的，多不多?看起來挺多，可是如果我們學(xué)校有1萬應(yīng)屆生呢?還多嗎?考慮這類問題，腦子里一定得有個(gè)比例的概念。

　　所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點(diǎn)，一是這個(gè)群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市?二是他們這么多錢是哪兒來的?

　　首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數(shù)量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因?yàn)轳R云的財(cái)產(chǎn)可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子

　　其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因?yàn)檫@種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關(guān)，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。

　　五、以下是誠心干貨

　　1、你認(rèn)識(shí)現(xiàn)在全款買房的人嗎?一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的?

　　目前為止有兩位兄臺(tái)說身邊有認(rèn)識(shí)的人全款買房的，歡迎大家踴躍發(fā)言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。

　　我認(rèn)識(shí)兩個(gè)最近剛買了房的，一個(gè)是揚(yáng)州人，江蘇商會(huì)會(huì)員，家里做環(huán)保設(shè)備生意的，廠子開了十幾年了，算是個(gè)小富二代，家里資產(chǎn)差不多上億，在揚(yáng)州有多處房產(chǎn)，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚(yáng)州賣了一套大的房。

　　另外一個(gè)家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。

　　這兩家人應(yīng)該是目前樓市比較典型的真實(shí)購房者，他們買房的籌資方式應(yīng)該代表了主流情況。

　　不夸張地說，資產(chǎn)5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么?因?yàn)樯倘艘錾?，他的現(xiàn)金流占資產(chǎn)的比例是有限的，如果一個(gè)人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現(xiàn)金，那他家的資產(chǎn)最起碼得好幾億。

　　這就是為什么大量中型企業(yè)主要獨(dú)立在一線城市購置房產(chǎn)，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。

　　這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。

　　比如你家在寧波金華紹興溫州開了個(gè)獨(dú)資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬(這就算挺大規(guī)模了)，一年下來能有多少可自由支配的純利潤?也許不超過100萬，因?yàn)槟氵€要投入再生產(chǎn)，還有生產(chǎn)中的押款。

　　而這100萬，有時(shí)候還得跟兄弟姐妹分，因?yàn)榻愕闹圃炱髽I(yè)主，很多都是幾個(gè)孩子。

　　所以當(dāng)這樣的富裕階層家庭在二三線買房時(shí)，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了(但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活)，只能是賣了老家的兩套房，加上現(xiàn)金付個(gè)首付。

　　看到?jīng)]，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價(jià)很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。

　　那誰在買二三線企業(yè)主50萬100萬一套的房產(chǎn)呢?三線城市殷實(shí)的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產(chǎn)，加上首付。

　　除了這種中型制造業(yè)企業(yè)主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)高管。

　　官員不用說了，除了那種叫得出名的超級(jí)富豪，官員的現(xiàn)金流是最充足的，因?yàn)樗麄儾挥脧氖律a(chǎn)，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現(xiàn)資本，有些樓盤開盤時(shí)，好幾層給同一個(gè)官員的事，很常見。

　　互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)高管就比較簡單了，手上的股份變現(xiàn)，從股市里套。(沒上市就很難，這就是為什么互聯(lián)網(wǎng)公司，打死了也要上市)

　　前面說了三類人，這三類人是一線天價(jià)房的主要購房群體。(拆遷戶農(nóng)民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現(xiàn)金購房的能力，只不過是置換而已)

　　以前還可以開玩笑說中彩票的，現(xiàn)在，500萬彩票算個(gè)屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。

　　問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。

　　制造業(yè)哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業(yè)主一夜回到解放前，升級(jí)不力+投資失敗的比比皆是。

　　官員呢，更不用我說了，房產(chǎn)登記實(shí)名制一出，2014-15年到處出現(xiàn)房產(chǎn)低價(jià)拋售潮，現(xiàn)在還手握幾千萬現(xiàn)金砸來買房的官員，我敬你是條漢子!

　　至于最后一部分人，互聯(lián)網(wǎng)新貴，現(xiàn)在看起來還好，問題是，這幫人有多少?能撐得起整個(gè)一線城市的天價(jià)樓市嗎?我表示懷疑......

　　一個(gè)中型互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)，總監(jiān)以上級(jí)別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數(shù)量有多少?幾十人頂天了，即便是他們，每個(gè)月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢?

　　這些未來有能力買得起五百萬以上房產(chǎn)的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規(guī)模不會(huì)很大，加上這兩年的股災(zāi)，又縮水了不少。

　　跟整個(gè)一線房產(chǎn)市場(chǎng)比起來，他們實(shí)在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

　　于是，就出現(xiàn)了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請(qǐng)參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價(jià)?那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實(shí)奶都在桶里存著呢。

　　還謝謝告訴我信息的讀者，在這里補(bǔ)充一下：

　　惜售有很多種方式，本質(zhì)上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預(yù)期和閾值，房產(chǎn)商知道，他們只要聯(lián)手抬高價(jià)格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務(wù)，自有丈母娘幫他們干。

　　除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當(dāng)然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。

　　2.那業(yè)主入住以后發(fā)現(xiàn)是鬼城，怎么辦?

　　很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。

　　第二種，把房子租出去，比如你看到現(xiàn)在很多新出來的什么房產(chǎn)公寓，拿下一整棟樓，統(tǒng)一裝修風(fēng)格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個(gè)小區(qū)里n多套房源出租的，幕后的業(yè)主可都是房產(chǎn)商自己的親骨肉。

　　比如，我有個(gè)哥們兒現(xiàn)在住天通苑，他的房子就是從物業(yè)公司直接租的，沒有個(gè)人業(yè)主。

　　所以，越是經(jīng)濟(jì)變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學(xué)”，從來見不到幾個(gè)“我”。

　　跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何?真有那么多實(shí)實(shí)在在的有錢人嗎?

　　說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業(yè)成長性空間的時(shí)候，投資企業(yè)股權(quán)，賺企業(yè)成長的錢，而時(shí)間就是企業(yè)最好的朋友，您說是嗎?