專家：11、12月房地產(chǎn)成交可能迎來大滑坡

　　一手房成交表現(xiàn)略好于預(yù)期。10月份調(diào)控城市成交依舊是漲跌互現(xiàn)，在多數(shù)城市成交環(huán)比下滑的同時，成都、惠州、天津、廣州等市成交同比漲幅卻超過50%。另外南京、鄭州環(huán)比跌幅雖然分別為40%和52%，但對比歷史月均成交數(shù)據(jù)來看，南京94萬方、鄭州123萬方的成交量也并不低了。
 

　　房價不再上升，但沒有出現(xiàn)大面積的價格下調(diào)。從成交數(shù)據(jù)來看，各市成交均價也只是在合理范圍內(nèi)小幅波動。北上廣深成交均價雖然都出現(xiàn)了環(huán)比回落，但更多的還是由于高價項目網(wǎng)簽受限所致，真正明顯降價的項目個案仍是少數(shù)。
 

　　二手房成交量率先下跌。10月份監(jiān)測城市二手房成交量全線回落，蘇州市環(huán)比跌幅zui大，成交套數(shù)較9月份減少了56%，上海、北京、深圳三座一線城市環(huán)比跌幅都超過20%。
 

　　調(diào)控城市10月商品房量價數(shù)據(jù)之所以好于預(yù)期，原因主要有以下五點：
 

　　其一，一手房成交數(shù)據(jù)滯后的影響。很多10月份的成交數(shù)據(jù)，實際上在9月份已經(jīng)大定，只是由于備案手續(xù)延遲，被“歸入”了10月份的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)。如成都9月25、26號的周末有20多個樓盤開盤，其中大多數(shù)“日光”，相信有不少成交量就被歸入了10月。
 

　　其二，“末班車”效應(yīng)。10月初剛出臺政策時，不少城市出現(xiàn)了一輪恐慌性的購買，項目也適時“搶割”，不少被限購的急需購買人群希望趕在政策出臺前集中搶購。典型如南昌，10月上旬商品住宅成交4467套，占到了全月成交量的62%。
 

　　其三，預(yù)售監(jiān)管促進(jìn)現(xiàn)有項目銷售。預(yù)售證監(jiān)管的加嚴(yán)，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)供應(yīng)短缺，對企業(yè)現(xiàn)有銷售項目反而有了促進(jìn)作用。
 

　　其四，項目定價預(yù)期降低。在政策出臺后，不少企業(yè)對現(xiàn)有項目加大銷售力度，沒有坐地起價，包括對于新盤定價的心態(tài)也更加平和，價格也隨行就市，因此取得了不錯的銷售業(yè)績。
 

　　其五，政策力度和時間節(jié)點的差異。如上海主要是在土拍市場方面的資金調(diào)控，對購房者沒有太多新的政策出臺，對市場影響相對有限;杭州是新政出臺時間較晚，在9月份的接連三次調(diào)控之后，10月并無新的政策跟進(jìn)，直至11月初才進(jìn)一步調(diào)高了限貸，10月成交155萬平方米，仍處近年高位;成都是新政力度zui“松”，所有人都可再新購一套，10月商品住宅成交335萬平方米，環(huán)比大增47%。
 

　　以上五項原因保證了10月份成交數(shù)據(jù)尚可，企業(yè)在售項目成交也沒有出現(xiàn)明顯回落。但從zui新數(shù)據(jù)來看，11月市場已經(jīng)出現(xiàn)了寒流，四季度末房地產(chǎn)市場銷售必將面臨更多挑戰(zhàn)。
 

　　DIYI，二手房市場回落的聯(lián)動效應(yīng)。10月份二手房的成交回落已經(jīng)率先回落，作為行業(yè)先行指標(biāo)，二手房的回落表明交易活躍度的下降，一定會回過頭來影響一手房市場。
 

　　第二，調(diào)控力度還在繼續(xù)加強，影響也將持續(xù)釋放。10月份下旬以來重點城市依舊調(diào)控政策頻出，并更多地側(cè)重于資金監(jiān)管、土拍調(diào)控等方面。各個渠道傳言來看，政策調(diào)控力度也在進(jìn)一步加強，尤其是對市場秩序的整頓更受重視。
 

　　第三，輿論影響會進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著10月份一二手城市成交月度數(shù)據(jù)的出臺，輿論報道會更多地描述調(diào)控政策的具體成效，也會對客戶消費信心帶來更多的影響。
 

　　第四，隨著年關(guān)的臨近，資金收緊對市場的影響會進(jìn)一步深入，企業(yè)在銷售、拿地上將更多的受到房貸和開發(fā)貸的掣肘。
 

　　第五，供應(yīng)側(cè)的影響會進(jìn)一步到來。10月份重點城市供應(yīng)已經(jīng)明顯回落，典型如北上廣深10月份供應(yīng)量環(huán)比下滑均超過5成，“缺貨”現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，一定會繼續(xù)影響到11、12月的市場成交。
 

　　慮及以上行業(yè)趨勢，對開發(fā)商而言，在當(dāng)前價格上的快速去化應(yīng)該是diyi要務(wù)。對消費者而言，現(xiàn)在也不失為一個好的購房窗口，畢竟受到政府調(diào)控的影響，現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的項目，大多已經(jīng)對價格作出了妥協(xié)，售價比之前的心理價位低很多。