開發(fā)商突擊搶拿預(yù)售證 房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯加大

由于樓市政策的二輪調(diào)控，別是剛剛出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商資金監(jiān)管，人們對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期發(fā)生變化，市場(chǎng)博弈加劇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新建商品房的高位庫存與短期供應(yīng)增加雙重壓力下，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯增大。

　　由于市場(chǎng)上近兩年資金流動(dòng)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)商始終“不差錢”，雖然政府針對(duì)持續(xù)上升的高房?jī)r(jià)接連出手調(diào)控措施，但開發(fā)商依然“心中不慌”，樓市始終處于高位運(yùn)行。而近北京出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》被業(yè)內(nèi)稱作“重型武器”，讓很多想用預(yù)售款撬動(dòng)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或用預(yù)售款投資拿地、挪做其他項(xiàng)目的開發(fā)商感到了壓力。SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹表示，新監(jiān)管辦法對(duì)開發(fā)商的資金壓力有較大影響，這個(gè)壓力在半年之后會(huì)凸顯出來。

　　盡管從日前剛剛公布的房企三季度業(yè)績(jī)看，開發(fā)商收益仍然可觀，位于前四位的萬科、保利、招商和金地，銷售額同比均有大幅增長(zhǎng)，但負(fù)債率普遍也有所增長(zhǎng)。“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，8、9月份，開發(fā)商的回籠資金相對(duì)可觀，短期內(nèi)資金比較充裕。但商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法或?qū)⒃斐砷_發(fā)商未來預(yù)售資金的缺口，部分業(yè)績(jī)不好的房企會(huì)出現(xiàn)資金緊張的情況。

　　政府收緊了開發(fā)商的資金使用范圍，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開發(fā)商將抓住11月“政策空窗期”加緊開工銷售，取趕上“自由資金”末班車，這將使部分計(jì)劃12月開盤的開發(fā)商取在11月份突擊拿預(yù)售證。記者從亞豪機(jī)構(gòu)也得到證實(shí)，受政策、市場(chǎng)的共同影響，11月開發(fā)商的推盤熱情明顯被削弱，但純新項(xiàng)目的開盤量包括前期推盤量不多，回款金額不足的老項(xiàng)目還是加快了入市的步伐，有了明顯的增加。11月北京市計(jì)劃開盤項(xiàng)目有23個(gè)，其中，純新盤多達(dá)12個(gè)，占總量的一半以上。

　　供需關(guān)系產(chǎn)生改變使年底新房降價(jià)可能性大增。二輪調(diào)控雙管齊下，先是推出限購措施，其后又對(duì)開發(fā)商資金實(shí)施監(jiān)管，逼迫開發(fā)商加快了推盤速度，增加了供給。與此同時(shí)，已有數(shù)據(jù)表明北京新建商品住房10月存量已連續(xù)27天維持在10萬套以上，庫存處于高位，開發(fā)商面臨“長(zhǎng)期消化不良”。

　　盡管許多人認(rèn)為“限購令”是一個(gè)短期政策，但業(yè)內(nèi)人士包括開發(fā)商從政府此輪調(diào)控的強(qiáng)硬態(tài)度上判斷，這一短期調(diào)控目的是在為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)及保障房建設(shè)等中長(zhǎng)期調(diào)控計(jì)劃的順利實(shí)施取時(shí)間。期望樓市需求再度瘋狂的機(jī)會(huì)似乎越來越小。