金九銀十，樓市站在十字路口

　　位于廣州地鐵站附近的某樓盤9月12日開盤，10日有人開始排隊(duì)，熱烈的氣氛一直持續(xù)到11日還沒有降溫的意思，使得排隊(duì)的人擔(dān)心選不到合適的房子……

　　如此熟悉的一幕，發(fā)生在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了將近5個(gè)月的現(xiàn)在，顯得格外扎眼。

　　這個(gè)迎合了新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的一幕，會(huì)是某種信號(hào)嗎?有專家告訴記者，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季期間，房?jī)r(jià)可能會(huì)因成交量放大而短暫脫離連續(xù)兩個(gè)月的“膠著”困境。

　　成交量現(xiàn)“井噴”

　　上海閔行體育公園對(duì)面的“皇都花園”是當(dāng)?shù)剌^的樓盤，一向吸引投資者注意。中原地產(chǎn)的一名業(yè)務(wù)員發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入8月以來，蟄伏了三個(gè)多月的投資客明顯回潮，“皇都花園在六七月時(shí)每月成交不過兩三套，而8月份成交了8套。”

　　而在北京，這一個(gè)月來，明顯感覺到看房的人多了，中介也變得很活躍。一些小區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)賣房業(yè)主提價(jià)的情況。

　　4月17日出臺(tái)的新“國(guó)十條”調(diào)控政策至今已將近5個(gè)月，開發(fā)商努力撐著場(chǎng)面不降價(jià)，觀望了幾個(gè)月的購(gòu)房者終于失去耐心，開始出手購(gòu)房。

　　中原指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，6月以來，北京、廣州、上海、深圳、天津五大城市二手住宅成交量持續(xù)回升。8月份，五大城市二手住宅成交量繼續(xù)回升，環(huán)比增幅四至五成，上海、廣州兩市的二手房?jī)r(jià)也開始止跌回升。北京和上海8月份二手住宅成交量分別相當(dāng)于2009年月均水平的50%和59%，但廣州、深圳和天津8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月10日公布的數(shù)據(jù)印證了一些專家對(duì)于市場(chǎng)開始回暖的判斷：8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比與上月持平;全國(guó)商品房銷售面積6886萬平方米，較7月份增加6.5%。

　　雖然從總體上看，樓市的成交量依然處于近幾年的偏低水平，但是不斷上漲的成交量，以及堅(jiān)挺不肯下降的房?jī)r(jià)，足以讓購(gòu)房者心慌。

　　“我一看房?jī)r(jià)像是要往上漲，心里急，恨不能立刻買到合適的房子。”一位購(gòu)房者對(duì)記者說。

　　進(jìn)入9月，部分城市的成交量甚至出現(xiàn)了“井噴”。 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)新數(shù)據(jù)顯示，9月周(8月30日～9月5日)，上海商品住宅成交量便達(dá)到23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，創(chuàng)下了自4月17日新一輪調(diào)控開始20周以來的高水平。當(dāng)周商品住宅成交均價(jià)也回升了2.6%，達(dá)到21350元/平方米。

　　而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月二周(9月6日～9月12日)，北京商品房市場(chǎng)總成交期房為4191套，環(huán)比上周上漲了75.9%，同比上漲更是高達(dá)266.7%。其中，剔除了政策性住房后，商品房的總成交為2403套，環(huán)比上周上漲幅度也達(dá)到了21.4%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院在9月的二周監(jiān)測(cè)了35個(gè)城市的樓市交易情況，結(jié)果顯示，大部分城市樓市成交量回升之意漸顯，其中，北京、大連和三亞的成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上。

　　地再現(xiàn)

　　9月伊始，土地市場(chǎng)也陡然升溫，短暫沉寂的“地”頻頻出現(xiàn)：9月2日，廣州番禺南區(qū)一地塊被廣州城建以樓面價(jià)7282元/平方米取得，番禺“地”再度被刷新。

　　9月8日，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價(jià)48.28億元，折合樓板價(jià)35490元/平方米，創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價(jià)新高。

　　此外，萬達(dá)將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段兩幅商住用地收入賬下，47公頃的土地總價(jià)達(dá)76億元，成為該地區(qū)新的總價(jià)“地”。

　　中原集團(tuán)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，近期住宅市場(chǎng)成交量的回升令開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期開始樂觀，這是導(dǎo)致土地市場(chǎng)升溫的直接原因。而各地政府為完成今年供地計(jì)劃，供應(yīng)放量也為“地”的誕生創(chuàng)造了條件。

　　他預(yù)計(jì)，后續(xù)土地將維持放量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到各家開發(fā)商奪，還會(huì)有更多的“地”誕生。

　　“雖然目前政府頻頻釋放出維持調(diào)控壓力的信號(hào)，但是隨著‘金九銀十’的來臨，各地土地和住宅市場(chǎng)已持續(xù)升溫，開發(fā)商對(duì)熱門地塊的搶也有加劇之勢(shì)，預(yù)計(jì)在樓市調(diào)控的背景下各方博弈日益加劇。”劉淵說。

　　房?jī)r(jià)會(huì)怎么走

　　不過，與成交量上升和“地”頻出伴生的是，是樓市的成交價(jià)格出現(xiàn)下滑。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，9月二周，北京市政策性住房以外的商品住宅市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比下行8.25%。在其監(jiān)控的京津滬等幾大重點(diǎn)城市中，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下降。

　　有中介向記者透露，現(xiàn)在成交的房子或者樓盤，通常都是業(yè)主或者開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的。雖然有意的買房者在逐漸增多，但是一旦房子報(bào)價(jià)稍高，他們選擇放棄。

　　“如果成交量再持續(xù)回升，10月之后的房?jī)r(jià)可能轉(zhuǎn)為全面上漲，”中房信分析師薛建雄也指出，房?jī)r(jià)的可能上漲也可能受調(diào)控的壓制，“可以看到，近期調(diào)控正在進(jìn)一步加嚴(yán)，像持證抵押和消費(fèi)貸款等一些變相放松房貸的做法開始嚴(yán)查取消，房產(chǎn)稅出臺(tái)的步伐也在加緊;同時(shí)國(guó)家正式統(tǒng)計(jì)空置房，為下一步嚴(yán)控空置房政策作準(zhǔn)備。”

　　一些地方因此出臺(tái)了遏制“捂盤”的政策。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理通知》，該文件重申了關(guān)于預(yù)售許可低規(guī)模的規(guī)定，指出建筑面積小于3萬平方米的商品住房項(xiàng)目必須一次性申請(qǐng)預(yù)售;超過3萬平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積不得低于3萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該條例在“金九銀十”旺季之前出臺(tái)用意十分明確，是為穩(wěn)定供應(yīng)保駕護(hù)航，同時(shí)也是政府可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)新調(diào)控政策的又一次提醒。

　　“一旦后市回暖過快，政府將有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策來嚴(yán)控市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入調(diào)整。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市過快回暖對(duì)開放商也不全是“好事”。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶也認(rèn)為，9月份的房?jī)r(jià)將更為敏感，如果房?jī)r(jià)此掉頭向上，不排除政府再出臺(tái)信貸稅收等方面的收緊措施。

　　有專家分析，鑒于調(diào)控壓力，不排除四季度和明年一季度房?jī)r(jià)仍將以盤整或小幅下跌為主基調(diào)。