樓市十年政策回顧 看房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落

1998年政策：10月27日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》（34號(hào)文）出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給貨幣化和社會(huì)化的住房新體制。

    影響：我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件，宣告住房福利制度的結(jié)束，并提出把地產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

    1999年政策：2月23日央行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。8月20日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)《建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)的通知》，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。9月央行將個(gè)人住房貸款長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年。

    影響：住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，貸款買(mǎi)房、按揭等新概念開(kāi)始登陸中國(guó)樓市。

    2002年政策：6月建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)文要求整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。央行重申嚴(yán)禁發(fā)放“零付”個(gè)人住房貸款。

    影響：整頓市場(chǎng)成為主基調(diào)。

    2003年政策：8月12日《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文）出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，“住房供應(yīng)主體”被大部分的商品房所替代。

    影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

    2004年政策：3月30日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71號(hào)令），通知規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)要以公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式進(jìn)行。

    影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片。

    2005年政策：3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，被稱為“國(guó)八條”。4月27日溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施，被稱為“新八條”。

    影響：兩個(gè)“八條”使樓市處于短暫觀望狀態(tài)，不久后樓價(jià)恢復(fù)快速增長(zhǎng)。

    2006年政策：5月24日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（37號(hào)文）出臺(tái)，被業(yè)界稱為“國(guó)六條”。意見(jiàn)規(guī)定：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。套型建筑面積90平方米以下住房比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

    影響：“國(guó)六條”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺(tái)后全國(guó)不少城市出現(xiàn)較長(zhǎng)一段時(shí)間的觀望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

    2007年政策：8月7日《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）出臺(tái)，核心內(nèi)容在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10月1日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式頒布實(shí)行，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)。11月30日，建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

    影響：政府開(kāi)始轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點(diǎn)”，開(kāi)始更加重視住房保障制度方面的完善，次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化。

    2008年政策：1月7日國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對(duì)閑置土地別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。2月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù)5年的宏觀調(diào)控結(jié)束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日財(cái)政部、國(guó)稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi)，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，央行宣布套住房貸款利率下限可打七折，低付比例降為20%。12月21日《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，減免營(yíng)業(yè)稅，放松二套房貸。

    影響：在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)樓市出現(xiàn)10年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，11月起成交量開(kāi)始回升。