局地樓市現(xiàn)小陽(yáng)春 市場(chǎng)回暖難持續(xù)

　　2019年的清明小長(zhǎng)假一改春節(jié)假期的低迷之勢(shì)，部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。業(yè)內(nèi)人士表示，由于購(gòu)房者調(diào)整預(yù)期，之前價(jià)格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫(kù)存來(lái)看，過(guò)半城市庫(kù)存超過(guò)12個(gè)月，因此樓市回暖仍需觀察。

　　部分地區(qū)樓市回暖

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假部分地區(qū)樓市有所回暖。上海小長(zhǎng)假前兩日新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與169套，較去年同期的54套和60套，同比上漲48%和182%。廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套。包括廈門(mén)等城市，小長(zhǎng)假個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)需求量比前期有明顯上升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然小長(zhǎng)假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場(chǎng)走勢(shì)，但從趨勢(shì)看，4-6月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是之前調(diào)整過(guò)價(jià)格的城市。

　　事實(shí)上，3月下旬以來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)便出現(xiàn)升溫苗頭。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)84%，同比增長(zhǎng)10%。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)36%。

　　具體來(lái)看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅成交31.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了108%，同比上漲130%。二手房成交量達(dá)1.6萬(wàn)套，是最近10個(gè)月的最高值。上海方面，上海新建商品住宅成交面積63.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加106.5%。廣州成交90.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲177%，同比上漲48%。

　　張大偉表示，最近市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)市場(chǎng)低迷，但同比數(shù)據(jù)上漲，與最近市場(chǎng)預(yù)期升溫有關(guān)。很多之前價(jià)格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場(chǎng)都因?yàn)樾刨J相對(duì)寬松，購(gòu)房者出現(xiàn)怕踏空的心理。

　　“與供應(yīng)增加也有關(guān)系。”張大偉說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，3月上海入市面積為78.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增加194%，同比增加100%。北京入市也持續(xù)高位，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套，繼續(xù)增加供應(yīng)，庫(kù)存積壓也持續(xù)上升。

　　土地溢價(jià)率有所回升

　　近日，無(wú)錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競(jìng)拍，最高溢價(jià)率達(dá)79.39%。其中，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號(hào)。

　　3月下旬以來(lái)，部分城市土地市場(chǎng)相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣(mài)地?cái)?shù)量有所增加。3月21日以來(lái)，全國(guó)住宅地塊合計(jì)成交55宗，其中，溢價(jià)率超過(guò)40%的有19宗，超過(guò)100%的有5宗。

　　4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價(jià)格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，經(jīng)過(guò)30輪激烈爭(zhēng)奪，蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以16.77億元摘得，樓面價(jià)17294.57元/平方米，溢價(jià)36.11%。4月1日，廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地、1塊工業(yè)用地，總起拍價(jià)近66億元，總體量超71萬(wàn)平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，降溫明顯，部分企業(yè)拿地較少。今年以來(lái)，融資壓力有所緩解，部分企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地，土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯活躍，溢價(jià)率有所上升。

　　張大偉表示，從全國(guó)看，土地市場(chǎng)依然處于平穩(wěn)之中。2019年以來(lái)，全國(guó)多城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，即便一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，依然會(huì)集中拿地。

　　房企資金鏈難言樂(lè)觀

　　同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，3月40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中，債權(quán)融資額為985.15億元，環(huán)比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%。

　　值得一提的是，雖然近期房企融資難度減弱，但由于過(guò)高的債務(wù)額，房企資金鏈難言樂(lè)觀。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年的三年間，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬(wàn)億的到期債務(wù)，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進(jìn)入今年二季度后，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù)。

　　張大偉說(shuō)，從2018年四季度來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施逐漸井噴，雖然難度有所緩解，但由于缺血過(guò)多，融資需求依然較大。

　　“從去年11月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實(shí)是寬松很多，近幾個(gè)月的融資額度較高，也使開(kāi)發(fā)商資金面得到緩解?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，房企融資環(huán)境略有放松，但從政策口徑來(lái)看房地產(chǎn)融資不過(guò)度從緊，也絕不意味要徹底放松，不會(huì)大水漫灌。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在沒(méi)有貨幣之水的支撐下，樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復(fù)蘇是寬松預(yù)期下的復(fù)蘇，若沒(méi)有真正寬松，復(fù)蘇將難以為繼。前期尚未調(diào)整的城市，仍舊存在下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫(kù)存的分流影響，市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ)，回暖難以大面積跟進(jìn)。2019年市場(chǎng)仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內(nèi)月度高位，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價(jià)大幅上漲無(wú)動(dòng)力支撐，將小幅波動(dòng)。

　　麥田房產(chǎn)方面則表示，考慮到住房信貸政策未有松動(dòng)變化，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢(shì)。